こんにちは、K2 College河合です。本日は野村證券の新商品『野村Jリートファンド』を解説します。円安でコロナ後のご時世でJリートとは。。
日本の不動産のイメージが悪い上に、利回りも高くないんじゃないでしょうか？
どうも利回りは他の国のREITと比べるといいようですが、このタイミングで今更Jリートファドを作ってきた意図は私にもわかりません。
- 動画解説
- 日本のREITと世界のREIT
- 投資先ポートフォリオ
- 運用成績は直近3年で+19.3%、5年で+31.8%
動画解説
日本のREITと世界のREIT
国債金利は日本が圧倒的に低いのですが、意外にもREITの利回りは日本は高いようです。利回りというのは配当/株価で計算されるので、それだけ株価が安いということでしょう（上昇していない）。
REIT市場規模は東京のビル建築に見られるように随分と増えているようですね。いつも東京へ行くたびにどこにこんな資金と需要があるんだろう？と思っていましたが、REITからの調達が多いのかもしれませんね。オリンピック前からずっとバブルを感じてます。
利回りだけ見たら、円資産で一番高いんじゃないでしょうか？
はい、そう思います。どうしても円資産じゃないと嫌だ、銀行に金利ゼロで置いたまま、ということであれば、このファンドにしてもいいかもしれませんね。
投資先ポートフォリオ
このファンドの配当利回りは3.9%、Jリート全体で61銘柄あって、このファンドは60銘柄保有しているので、ほとんど全部に投資してますね。
ただその中でも投資配分は微妙に変えているみたいです。その微妙な変化でベンチマークのJリート指数よりもいい結果を出そうというのですから、狭い世界です。。
世界から見たら日本という国が狭いと感じているのに、わざわざその狭い国の不動産資産だけを持つ意味ってあるのでしょうか？分散という意味でも良くないような気がします。
同感です。利回りがいいということは株価が上がってこないということで、それは日本という土台に魅力を感じない、もしくはリスクに感じている外国人投資家が多いからでしょう。インフレの時代に不動産資産を持つことはいいことだと思うので、どうせなら世界REITへ投資しましょう。
運用成績は直近3年で+19.3%、5年で+31.8%
その上がっていないJリートですが、一応、長く見ると上がっているんです。ただコロナで大きく下げて、この2年はマイナスリターンです。更にこの20年間は日銀がゼロ金利の上に量的緩和を続け、国債を毎年50兆円増やし続けての偽りの経済ですから、その日本円がこういったところに入って上がっているだけのように見えます。まさに官製バブルですね。
インカムゲインとキャピタルゲインの比率はそれでもインカムゲインの方が多いんですね。なので株価上昇はおまけで、一応金利収入（賃料収入）をもらうことが主目的となります。
世界の経済をよく知るわけではありませんが、日本はずっと問題先送りで、構造改革もせず、借金を増やし続けて、それを将来の世代が返さないといけないと考えると、こうした株価、東京に建っている不動産も、負の遺産のように見えてきます。
そうしたことは結局民間企業や我々民間人が決めているように見えて、全部国（官僚）主導でお金を右から左へ移すことで作られたものですから、解決しようにもできないですよね。そしてこれが変わるような兆しすらないので、個人の大事な金融資産くらい海外で、外貨にしておくことで、日本国というリスクから守るようにしましょう。
まとめ
- Jリートへは投資をするな
- インフレ下で不動産投資はOKなので世界REITへ投資しよう
- 日本というリスクから大事な金融資産を切り離そう（海外+外貨）
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著者プロフィール
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＜経歴＞
青山学院大学国際政治経済学部国際経営学科ファイナンスコース卒業
中国天津南開大学漢語語言学院留学
野村證券にて4年半勤務、2008年リーマン・ショックの前日に退社
プライベートバンクを経て、2009年K2 Investment設立
2014年ボストン留学、2018年Paris留学
現在、K2 Holdings会長
＜趣味＞
ダイビング、クルージング、自然
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