コラム  

オープンハウスが販売している米国不動産の価格はどうして市場価格よりも大幅に高いの？

こんにちは、K2 College編集部です。

オープンハウスが販売している米国不動産の価格が市場価格よりも大幅に高い理由について、いくつかの要因を考察します。

米国不動産のセミナーのサイトはネットで見ました。

以前は、減価償却による節税効果もあり、結構大々的にプロモーションされていましたね。

  • 中間マージンの存在
  • 付加価値の提供
  • 独自のマーケティング戦略
  • 為替リスクと経済環境
  • 情報の非対称性

中間マージンの存在

複数の仲介業者の関与

海外不動産取引では、日本国内の不動産会社と現地の不動産会社、さらに中間の仲介業者が関与することが多いです。それぞれの業者が手数料や利益を上乗せするため、最終的な販売価格が高くなることがあります。

プロモーションコスト

海外不動産の販売には、広告費やマーケティング費用が多くかかります。これらの費用も最終的な価格に転嫁されるため、販売価格が市場価格よりも高くなる傾向があります。

国内でも不動産取引は仲介手数料が3%とかかかりますね。

そうですね。金額も大きいので手数料やコストはかかります。

付加価値の提供

パッケージ化されたサービス

オープンハウスなどの企業は、単に物件を販売するだけでなく、購入後の管理や賃貸運営、法務手続きなどをパッケージ化したサービスを提供しています。これにより、物件の付加価値が上がり、価格が高くなることがあります。

現地でのサポート

言語の壁や文化の違いを考慮し、現地でのサポートを充実させるためのコストも価格に反映されます。購入者が安心して投資できるようにするための手厚いサポートが、高価格の一因です。

サポートや管理、手続きをしてもらえると確かに始めやすいですね。

はい、ただ、どこまでサポートを求めるか、他社との比較もしたほうがいいですね。

独自のマーケティング戦略

高価格帯マーケットのターゲティング

日本国内の富裕層をターゲットにするため、一般市場価格よりも高い価格設定が行われることがあります。高価格帯マーケットをターゲットにすることで、プレミアム感を演出し、富裕層にアピールしています。

希少性とステータスの演出

特定の地域や物件タイプにおいて、希少性やステータスを強調することで高価格を正当化するマーケティング手法が用いられます。特に人気エリアや高級住宅地では、この戦略が効果的です。

確かに高級そうなイメージはありますね。

居住用ではなく、不動産投資になりますし、年収が高い人がターゲットになりますね。

為替リスクと経済環境

為替リスクのヘッジ

為替レートの変動リスクを考慮し、価格設定において安全マージンを設けることがあります。円安が進行すると、ドル建ての物件価格は円換算で高くなるため、これも価格上昇の要因となります。

経済環境の変動

米国不動産市場の動向や金利、経済政策の変動により、不動産価格が変動します。将来のリスクを織り込んだ価格設定が行われるため、結果として市場価格よりも高くなることがあります。

不動産価格や為替リスクも関係するんですね。

在庫として物件を保有している場合はそういったリスクも考えられます。

情報の非対称性

情報不足

海外不動産に関する情報が十分に提供されない場合、購入者は市場価格を正確に把握できず、高い価格で購入するリスクがあります。オープンハウスなどの企業は、情報提供と引き換えにプレミアム価格を設定することがあります。

購入者の心理

海外不動産の購入に不慣れな日本人購入者は、安心感や信頼性を求めてブランド力のある企業を選びがちです。このため、ブランド価値に対してプレミアムを支払う傾向があります。

中々、海外不動産の情報を取るのは難しいですね。

はい、ただ通常の買い物と同じように何社かを比較し、提案をもらうなど、ある程度時間と労力を掛ける必要がありますね。過去、実際の物件で検証した記事もあるので、こちらもご覧ください。
オープンハウス社のアメリカ不動産の闇をチェックせよ

まとめ

  • 物件価格に中間マージン、プロモーションコストも乗せられている
  • 実際の物件に投資をする前に何社かでの比較検討は必要

オープンハウスが販売している米国不動産の価格が市場価格よりも大幅に高い理由は、中間マージンの存在、付加価値の提供、独自のマーケティング戦略、為替リスクや経済環境の変動、そして情報の非対称性など、多岐にわたる要因が複合的に影響しています。これらの要因を理解することで、購入者はより賢明な投資判断を行うことができるでしょう。

著者プロフィール

K2編集部
K2編集部
投資家、現役証券マン、現役保険マンの立場で記事を書いています。
K2アドバイザーによって内容確認した上で、K2公認の情報としてアップしています。

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