こんにちは、K2 College大崎です。
2年前くらいから次の投資先としてトランクルームを考えて動いていたのですが、自分が求めるリターンを得る物件を仕入れることができずにおりました。
100万円台から投資できるトランクルーム投資
今回、100万円台から投資できるトランクルーム投資があるというので、取り扱っている会社の営業と面談して話を聞いてみました。
一般的なトランクルーム投資の場合、 ひとりのオーナーが1店舗20〜30室くらいのトランクルームを運営する場合が多く、初期費用も何百万〜1,000万円程度掛かるのですが、この会社のプランは、100万円台から投資ができると言うのです。
仕組みは簡単で、まずこの会社が物件を仕入れてトランクルームを作り、何人かで売上や費用をシェアするというものです。
今回、話を聞いた物件は30室の物件で、1契約3部屋、10契約を募集しており、1契約3部屋あたりの初期費用としては、1,620,000円です。
これに毎月34,500円のランニングコストが掛かるのですが、初年度は無料ということで、かなり魅力的に感じました。
トランクルーム投資は、1〜2年は赤字を覚悟する
トランクルームは徐々に利用者が増えていくものですから、支払う家賃以上の売上があがるまでは赤字が続きますし、1〜2年は赤字を覚悟しておかなければなりません。
それを1年間はコストを無料にしてくれるわけですから、投資家としてはリスクが格段に下がりますよ。
仕入れてもすぐに売れてしまう状況とのことですが、その理由は100万円台から投資できるということも大きいですが、この1年間コスト無料が効いているのではないでしょうか。
さて、気になるリターンを15年間/概算損益計算/PLという資料で説明いただきましたが、そこに記載されている15年間平均想定実質利回りは14.62% でした。
年平均実質利回りが14.62%でしたら、良いですよね。
これが本当であれば、すぐ申し込みをするつもりでした。
シミュレーションする癖をつける
そこで面談後に作成したシミュレーションがこちら。
売上は、この会社のシミュレーションとおり、1年目は47.33％、2、5、8、11、14年目は85%、それ以外は95％で作成しております。
計算しても実質利回りは14.62% まで行きません。
このシミュレーションで計算した場合の平均実質利回りは9.59％ですね。
ただ、ここで終わってはいけません。
不動産などもそうですが、出口を含めた平均実質利回りを計算した方が良いです。
この商品の場合は、出口は譲渡や売却できる契約で、そのサポートもしてくれるというので初期投資金額の90%での売却を見込んでおりますが、なかには売却できずに無料譲渡となる案件もあり、その場合、平均実質利回りは大きく下がることになります。
出口を想定した場合の平均実質利回りは8.92%ですので、聞いていた14.62%とは随分と変ってきますね。
実質利回りといっても、どこまで含めるかで異なってきすので、しっかり計算して納得のいく投資をするようにしましょう。
今回は、ここで止めておきますが、上のシュミレーションを利用して、IRR（内部収益率）を求めることもでき、それを投資指標として、他の投資と比較するのも良いと思います。
投資判断は、遠慮なくこちらからご相談ください。
著者プロフィール
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投資アドバイザー
愛知大学経済学部卒業
大手旅行会社で10年間、その後、企業の人材育成を支援する会社で約6年間、法人営業として経験を積む。
直近約5年半はキャリアコンサルタントとして、転職希望者の相談や企業の採用に一役を担う。
その傍らで、自らの投資経験を踏まえたファイナンシャルアドバイスを開始。
ファイナンシャルプランナー2級も取得。
自分でしっかり考える投資家をサポートするという経営方針に共感し、自らもかねてから顧客であったK2 Collegeに参画。
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