逆ザヤサブリース商法とは？

こんにちは、K2 College編集部です。

逆ザヤサブリース商法（サブリース逆ザヤ問題）とは、不動産管理会社がオーナーに対して家賃保証契約を結び、その後、実際の賃貸収入が保証された家賃額を下回るために発生する問題です。この問題は、賃貸市場の変動や不動産管理会社の経営戦略によって引き起こされ、オーナーや投資家に深刻な経済的損失をもたらすことがあります。以下に、逆ザヤサブリース商法の仕組み、発生原因、問題点、および対策について詳しく説明します。

商法、というからには問題があるということでしょうか。

サブリース自体は不正ではないですが、問題のある契約もできてしまう、ということですね。詳細を見ていきましょう。

逆ザヤの発生原因
問題点
対策と予防策

商法の仕組み

家賃保証契約

賃貸管理会社は、不動産オーナーと家賃保証契約を結び、一定期間内にわたり一定の家賃収入を保証します。これによりオーナーは空室リスクを軽減できるとされます。オーナーは賃貸物件を管理会社に一括で貸し出し、管理会社はそれを転貸（サブリース）することで利益を得ます。この契約は、特に新築アパートやマンションで多く見られ、投資家に対して安定した収入を約束するものです。

実際の賃貸収入

管理会社は物件を借り受け、これを複数の賃借人に転貸します。転貸された物件の賃貸料がオーナーに保証された家賃を上回る場合、管理会社は利益を得ます。しかし、市場の変動により実際の賃貸収入が低下した場合、管理会社は保証された家賃をオーナーに支払うために自己資金を充当しなければならず、これが逆ザヤの発生につながります。

逆ざやになれば管理会社が損をする形ですね。

はい、オーナーは決まった金額で一括借上げで契約しているのでそのリスクは管理会社が負います。

逆ザヤの発生原因

市場の変動

不動産市場は、経済状況や地域の需要と供給によって大きく影響されます。市場が悪化すると賃貸物件の需要が低下し、空室率が上昇します。その結果、管理会社が実際に得られる賃貸収入が減少し、保証された家賃額との差額（逆ザヤ）が発生します。

過剰な保証

一部の管理会社は、オーナーを引き付けるために高額な家賃保証を提供します。これにより契約が成立しやすくなりますが、実際の市場価格を上回る保証額を約束することが多く、後に市場の現実と乖離することがあります。これは特に新興地域や開発が進む地域で見られる傾向です。

空室リスクを管理会社が負うので、リクスは抑えられていますよね？

はい、ただ契約上、数年おきに見直しがある、という内容になっている場合があります。

問題点

オーナーへの影響

逆ザヤが発生すると、管理会社はオーナーに対して家賃保証額の引き下げを求めることが一般的です。これにより、オーナーは当初の期待通りの収入を得られず、特に不動産投資をローンで行っている場合、返済計画に支障をきたす可能性があります。多くのオーナーはローン返済に追われ、最悪の場合、物件を手放す事態に陥ることもあります。

管理会社の破綻

逆ザヤの継続は管理会社の経営に大きな負担をかけます。長期にわたり逆ザヤが続くと、管理会社は経営不振に陥り、最終的には破綻するリスクもあります。この場合、オーナーは保証された家賃収入を失い、物件の管理も不安定になる可能性があります。

法的・倫理的問題

一部の管理会社は、オーナーに対して過大な期待を抱かせるような説明を行い、契約を結ばせるケースがあります。これは倫理的にも問題があり、場合によっては法的な問題にも発展します。オーナーが後に騙されたと感じることも多く、管理会社に対する信頼が失われます。

家賃が下がることが分かっていて行う管理会社もあるということでしょうか。

一部、そういう業者もいるようです。

対策と予防策

事前調査と契約内容の確認

オーナーは家賃保証契約を結ぶ前に、管理会社の信用度や実績を十分に調査することが重要です。また、契約内容を細かく確認し、家賃保証の条件や市場リスクについての理解を深めることが必要です。契約には弁護士などの専門家の助言を受けることも有効です。

市場の動向を把握

オーナーは地域の賃貸市場の動向を常に把握し、市場が悪化した際には早期に対応することが求められます。市場の変動に対する敏感さと迅速な対応が、逆ザヤのリスクを最小限に抑える鍵となります。

継続的なモニタリング

契約後も定期的に管理会社とのコミュニケーションを取り、物件の稼働状況や収益状況をモニタリングすることが重要です。これにより、問題が発生した際に早期に対策を講じることが可能となります。

しっかり契約する会社と内容を確認する必要がありますね。

はい、アパート経営、ということで大家さんはプロとして家賃の相場、周りの開発状況などしっかり把握したうえでその投資をするかどうかを決めないといけません。

まとめ

一括借上げでも契約条件によってはオーナーが不利になることも
投資家として自身で家賃相場など把握し、経営をする

逆ザヤサブリース商法は、不動産管理会社がオーナーに対して家賃保証契約を結ぶ一方で、実際の賃貸収入が保証された家賃額を下回ることで発生する問題です。この商法は、一見安定した収入を提供するように見えますが、実際には市場の変動や過剰な保証が逆ザヤを引き起こし、オーナーや管理会社に深刻な影響を与える可能性があります。オーナーは契約前に十分な調査とリスク評価を行い、契約後も継続的に市場動向を把握し、管理会社とのコミュニケーションを維持することが重要です。

著者プロフィール

K2編集部: 投資家、現役証券マン、現役保険マンの立場で記事を書いています。
K2アドバイザーによって内容確認した上で、K2公認の情報としてアップしています。

逆ザヤサブリース商法とは？